Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, quá trình tăng giá của bất động sản trong nửa thập niên trở lại đây đang diễn biến bất thường bởi nhiều cơn sốt. Tuy nhiên, nhìn chung vòng đời tăng giá của bất động sản đều sang trọng một số cột mốc hao hao nhau. Chuyên gia này chia sẻ về 5 tuổi tăng giá của bất động sản.
giai đoạn 1: Giá căn bản
Giá hiện hữu đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ, đừng sửng sốt có chỗ giá quá cao vài trăm triệu trên m2, có chỗ vài chục triệu dù cùng một địa bàn tương đương. Các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch này thì dễ tạo tiền đề cho một cơn sốt nhà đất.
giai đoạn 2: Giá kỳ vọng
Hầu hết các đơn vị phát triển dự án bất động sản thường có hoài bão lớn, luôn muốn tạo nên dự án thứ hạng với tiêu chuẩn cao. Các bản thảo thiết kế, phối cảnh, nội ngoại thất, cảnh quan được vẽ hoàn hảo trên giấy và đây là mở màn cho việc định hình nên mức giá kỳ vọng. Khi chủ đầu tư tính tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, bất động sản có thể đội lên tối thiểu là 15%, nhàng nhàng 20-25%, mức cao là 30-40%. Để đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, các chủ đầu tư thường có chiến dịch marketing mạnh mẽ và uổng này chiếm một khoản không nhỏ. Giá bất động sản sau một chiến dịch marketing thường cao hơn 20-30% so với giá căn bản ban đầu.
|
|
Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần |
tuổi 3: Giá theo tiến độ
Sau giai đoạn 2, các thông tin về giấy phép dự án, thông báo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ... là đến tuổi xây dựng có đúng tiến độ, có đúng kế hoạch vẽ ban sơ, nhất là chất lượng. Đây là giai đoạn đau tim nhất của người mua vì tiền đã xuống, nợ đã vay, định sẵn ngày dùng bất động sản...
tuổi 4: Giá trước thời đoạn bàn giao
Lúc này giao dịch sẽ rất sôi động, người mua cũng rất đau đầu : bán hay giữ lại, cho thuê giá nào và bán với giá nào. Lúc này các hệ số góc, tầng, hướng, diện tích ... sẽ không ảnh hưởng nhiều. Vì vị trí nào tốt chỉ có trải nghiệm thực tại mới biết rõ. Đây là lúc đánh giá uy tín, thương hiệu và đẳng cấp của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục dịch vụ cam kết. uổng để làm tốt khâu hậu mãi này không đáng kể so với tổng mức đầu tư dự án. bởi vậy chủ đầu tư chũm thêm khoản tổn phí xây dựng, quản lý, miễn phí vài dịch vụ , tăng cường truyền bá thương hiệu, giá sẽ tăng 10-15% so với giá tuổi 3.
thời đoạn 5: Giá của cư dân
Sau khi bàn giao, chất lượng dịch vụ, quản lý, tiện ích, cách hành xử của cộng đồng sẽ quyết định mặt bằng giá bất động sản. Sự thay đổi giá lúc này vẫn diễn ra nhưng ít biến động hơn những thời đoạn trước.
5 giai đoạn tăng giá này nếu trôi qua nhanh thì kéo dài 3 năm, chậm thì giãn ra 5-10 năm tuỳ vào quy mô dự án, năng lực chủ đầu tư, diễn biến chung của nền kinh tế vĩ mô, các kênh đầu tư có mối quan hệ hỗ tương với bất động sản, thay đổi chính sách đất đai, chính sách tín dụng... "cho nên, khi bạn quyết định mua bất động sản, bạn phải hiểu tài sản mình đang mua có mức giá nằm ở thời đoạn nào của tương lai", ông Quang nói.
Trung Tín
0 nhận xét:
Đăng nhận xét